REIT/FINN – INWESTYCJE GIEŁDOWE W NIERUCHOMOŚCI

REIT to fundusze giełdowe, które zajmują się rozwojem, zarządzaniem i inwestowaniem w nieruchomości. Operacje biznesowe przeprowadzane przez REIT-y. podlegają specjalnym ograniczeniom,Oba aspekty są zwykle odzwierciedlone w przepisach REIT dotyczących poszczególnych krajów. REITs stały się znane około 10 lat temu po pęknięciu bańki na rynku nieruchomości w USA. Wraz z cenami domów notowania amerykańskich REIT, które w tym czasie działały z wysokim poziomem kapitału dłużnego, również spadły o 40 do 75 procent. Szczególnie ucierpiały te REIT, które specjalizowały się w inwestowaniu w pożyczki zabezpieczone hipoteką dla amerykańskich właścicieli domów

Bardzo ważne jest, aby wybierać zasoby stałe i dywersyfikować ich zawartość i regiony, ponieważ niektóre segmenty nieruchomości i kraje mają tendencję do przegrzania i ochłodzenia rynku nierychomości w różnych momentach. Tutaj, szczególnie w okresach po katastrofie z solidnie finansowanymi REIT, istnieją tanie możliwości wejścia, tj. Akcje notowane z wysokimi dyskontami lub stopami dywidendy, ponieważ ceny na giełdzie zwykle spadają znacznie szybciej, niż ceny nieruchomości. Kolejnym ryzykiem, szczególnie w sektorze nieruchomości, jest stosunkowo wysoki wskaźnik dźwigni wielu firm. Koncentrując się na nieruchomościach, REIT oczywiście muszą również dokonywać wysokich inwestycji początkowych, które często są wspierane przez pożyczki długoterminowe. Poziom zadłużenia z kolei determinuje kwotę i czas, jaki zostaną poniesione na koszty stałe. W czasach kryzysu, gdy najemcy nie mają z czego zapłacić czynszu, mogą one okazać się nie do przyjęcia, a REIT stanie się niewypłacalny. Z tego samego powodu są one stosunkowo wrażliwe na zmiany stóp procentowych - w obu kierunkach. Tradycyjnie REIT-y hipoteczne działają na zasadzie funduszu otwartego i zamkniętego w segmencie nieruchomości ze średnimi najwyższymi wskaźnikami zadłużenia. Na przykład obecnie coraz częściej wykorzystują obecną fazę niskiego oprocentowania do zaciągania stosunkowo krótkoterminowych pożyczek, a jednocześnie do pozyskiwania stosunkowo długoterminowych pożyczek hipotecznych - bardzo ryzykowne, choć obecnie bardzo lukratywne przedsięwzięcie. Koncentrując się na transakcjach dotyczących nieruchomości, potencjał wzrostu REIT jest również stosunkowo ograniczony, ponieważ nie mogą one elastycznie reagować na nowe możliwości inwestycyjne poza tradycyjnym sektorem. Przynajmniej nie bez utraty statusu. Chociaż ich zarobki są bardziej stabilne niż zarobki firm przemysłowych i usługowych wrażliwych na cykl gospodarczy, na REIT negatywny wpływ mają również zawirowania gospodarcze. Regularne recesje, bardziej w obszarze komercyjnym, w obszarze niekomercyjnym, mniejszy możliwy do uzyskania poziom czynszu, prowadzą do wzrostu zaległości w płatnościach i wyższych wskaźników pustostanów. Akcjonariusze REIT mogą również ponieść dodatkowe ryzyko związane z dochodami i aktywami ze względu na wysokie społeczno-polityczne znaczenie nieruchomości. Zarówno przepisy dotyczące wynajmu, jak i budownictwa oraz przepisy dotyczące nabywania nieruchomości przez cudzoziemców wydają się być bardziej represyjne, szczególnie w czasie recesji. Wreszcie, dotyczy to również przepisów podatkowych, które przyznają REIT znaczące korzyści i oczywiście podlegają również zmianom legislacyjnym. Ryzyko to można jednak sklasyfikować jako niskie, co wynika głównie z międzynarodowego rozprzestrzeniania się tej klasy aktywów i związanej z tym sytuacji konkurencyjnej - sam kraj odczułby znaczne niedogodności na odpowiednim rynku finansowym i nieruchomościowym z powodu jednostronnej zmiany statusu.